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東京都心 及び 京都にインバウンド向けホテルやレジデンスの開発・販売をワンストップで手掛けております。

2020年は日本国民の誰もがオリンピック・パラリンピック開催に高揚し、心を躍らせて新年を迎えました。しかし予期せぬコロナ災害に一時株式相場は急落し、飲食・小売業界を始めとした多くの企業が苦境に立たされました。

他方でQEによる超低金利と金余りによって不動産価格は上昇を続けました。
日本国債からの利息に依存していた年金や機関投資家などが「オルタナティブインベスト」の名のもとに不動産市場へ多額の投資マネーを流入させた事などによってより低利回りが許容される時代となりました。コロナvs金余り時代です。


2013年以降第一リアルターは、東京都心部に賃貸収益マンションを開発し個人富裕層やファンド・REITに対して販売して参りました。その販売金額は1000億円を超えます。 利回りの低下が進む中好調に売り上げておりましたが、一方でその資産価値を5年後、10年後にも維持出来るのか?銀行金利とNOI利回りのスプレッドにおいても建物償却に見合うのか?等、多くの疑問を感じた事からより利回りの高いアセットにシフトする必要性を感じ、2017年よりホテル開発に軸足を移しました。
当初NOI 5.2%以上の開発がほとんどでありインバウンド増加を見込んだ投資家、特にホテル私募REITの購入意欲が旺盛で、2017年~2019年の間には1400億円以上販売致しましたが、ホテル投資の人気が高まるにつれて必然的に利回りが低下致しました。

そこで第一リアルターは次世代タイプのホテル開発に着手致しました。企画力と営業力に長けたホテルオペレーターとの協力関係により従来とは比較にならない高利回りを実現する目処を付けました。

コロナ禍においては一時的にホテルの流通は停滞し融資環境も悪化致しましたが、コロナ発生から1年半が経過し、グローバルでは遅れを取りながらも日本国内でのワクチン接種は加速しております。今後世界各国において「ワクチンパスポート」が発行される事となりますが、2021年末から2022年夏までにはグローバルな人の往来が少しずつ回復して来るものと予想されます。また観光立国閣僚会議において発表された「観光ビジョン実現プログラム」でも、アフターコロナでの反転攻勢に注力する事で2030年における訪日外国人数6,000万人は充分に達成可能であるとされています。

ワクチン接種の加速を始めとしたポジティブな報道が散見されるようになるにつれ、ホテル投資に対するマインドの変化も顕著となって参りました。 2021年4月には近鉄グループが「都ホテル」を約600億円で複数棟、大手不動産ファンドの「ブラックストーン」に売却したニュースが飛び込んで参りました。それを機に投資家のホテル購入意欲は一気に高まりました。

振り返れば、都心や京都を始めとした人気エリアでコロナ禍以前の価格より30%以上安く取引された事例を耳にする事もありませんでしたが、運営状況の回復が確認される頃にはホテル売買マーケットも更に回復しているものと思われます。安く購入出来るチャンスは長く続かない模様です。

すでに都心レジデンスやオフィスの利回りはNOI 2.8%を切っております。都心部にてNOI 4%以上の領域は限られたアセットのみと考えます。世界的な金融緩和により利息収入や配当収入が低迷している現在、ホテルの投資利回りは早晩見直される事と予想致します。また、より効果の高い相続対策アセットとしても個人富裕層から注目を集めております。


個人富裕層からの投資ニーズや相続対策ニーズ、ファンド・REITからの運用ニーズ等、様々なニーズに対して確かなアセットを供給する事が第一リアルターの使命であると考えております。国策であるインバウンド消費の成長や日本国民の豊かさに貢献出来ます様、今後も日々邁進して参ります。

2021年7月

代表取締役 奈良田 隆
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